法律依据
《中华人民共和国民法典》第七百零三条【租赁物维修】
“租赁物在租赁期限内发生维修问题的，出租人应当负责维修，但当事人另有约定的除外。”
- 适用解释：该条文规定了出租人对租赁物维修的一般责任。虽然物业费与维修费性质不同，但其法理类似，即当事人之间的约定（如租赁合同）是确定责任归属的首要依据。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条【业主支付物业费义务】
“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
- 适用解释：该条文明确了业主作为物业服务的合同相对方，负有支付物业费的直接义务。即使租赁合同约定了租客承担物业费，但该约定仅在出租人和租客之间有效，物业公司作为第三方，其合同相对方仍然是业主。因此，业主是物业费的法定支付主体。
《物业管理条例》第四十一条【业主与物业使用人支付义务】
“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”
- 适用解释：该条文是处理此类问题的核心规定。它明确指出，即使业主与租客（物业使用人）约定由租客承担物业费，但这种约定不能对抗物业公司。物业公司在租客未履行支付义务时，有权要求业主承担连带责任。
具体情况分析
- 租赁合同约定的效力：您在合同中写明“物业费归租客”，该约定在您与租客之间是有效的，租客有义务向您履行支付物业费的承诺。租客未按约定支付物业费的，您有权依据合同向租客追偿。
- 物业公司的追索权：物业公司作为独立的服务提供方，其与业主之间存在物业服务合同关系。因此，无论租赁合同如何约定，物业公司都有权向业主主张物业费。当租客未能按时支付时，物业公司首先会向业主催收。此时，您作为业主，需承担法定的支付义务。
- 业主的连带责任：基于上述法律规定，业主对租客的物业费支付义务承担连带责任。这意味着，如果租客逾期不支付，物业公司有权选择向您或租客任何一方主张全部费用。您代为支付后，有权依据租赁合同向租客追偿。
结论与建议
结论：尽管租赁合同中约定了物业费由租客承担，但业主仍需承担连带责任。这是因为物业合同的相对方是业主，业主是物业费的法定支付主体，租赁合同内的约定仅在您与租客之间有效，不能对抗物业公司。
建议：
明确告知义务：在出租房屋时，应向租客明确告知其作为物业使用人，虽在租赁合同中约定由其承担物业费，但其不履行支付义务时，您作为业主将依法承担连带责任。
保留追偿凭证：若因租客原因导致您代为支付了物业费，务必保留好支付凭证（如银行转账记录、收据等）以及您向租客发出的催收通知，作为后续向租客追偿的依据。
完善合同条款：未来签订租赁合同时，可考虑增加相关条款，明确约定因租客逾期支付物业费导致业主承担连带责任的，租客需承担相应的违约金或赔偿损失。
及时沟通处理：若发生租客逾期支付物业费的情况，应主动与租客沟通，督促其履行合同义务。同时，与物业公司保持沟通，避免因拖欠物业费而产生不必要的纠纷。
综上，虽然租赁合同是处理您与租客之间物业费争议的依据，但在对外关系上，业主仍需承担物业费的法定支付义务。
